Haus verkaufen Steuern – das kommt in Dresden auf Sie zu!
Das Haus oder die Wohnung in Dresden soll verkauft werden. Der gewünschte Verkaufspreis ist mit professioneller und umsichtiger Weise vom Profi ermittelt worden, auch eventuell erzielbare Mehrwerte wurden kalkuliert.
Dann stellt sich schon die nächste Frage und zwar die nach dem Fiskus – wie ist denn das mit den Steuern beim Hausverkauf eigentlich?
Immobilienverkauf Steuern – was gibt es alles zu beachten?
Wie der gesamte Verkaufsprozess erweist sich auch das Thema Steuern und Hausverkauf schnell als ziemlich komplex:
✓ Muss ich Steuern zahlen, wenn ich die Immobilie verkaufe?
✓ Wenn ja, in welcher Höhe? Kann ich das vielleicht umgehen, und wenn ja wie?
✓ Was bleibt mir denn am Ende von meinem Verkaufserlös wirklich in meiner Tasche?
✓ Fallen eventuell sogar noch andere Kosten für mich an, die dann natürlich meinen so gewünschten Verkaufserlös weiter mindern?
✓ Was ist mit Gebühren für Grundbuchlöschungen?
✓ Was darf meine Bank für die Kreditauflösung verlangen?
✓ Wer zahlt eigentlich die behördlichen Kosten eines Kaufvertragsvollzuges und was ist mit den Notarkosten?
✓ Kann ich das selbst mit dem Grundbuchamt machen?
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Ihre Immobilie nach dem Kauf über mehrere Jahre selbst bewohnt und genutzt haben, fällt für den Hausverkauf keine Steuer an. Nach § 23 des EStG wird der notwendige Zeitraum für die Eigennutzung als “Jahr des Verkaufs sowie die beiden vorangegangen Jahre” beschrieben.
Haben Sie Ihre Immobilie jedoch als Anlageobjekt gekauft und nicht selbst bewohnt bzw. genutzt, dann kann es sein, dass für den Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks die Spekulationssteuer anfällt.
Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, sie selber nutzen und innerhalb einer Frist von 10 Jahren wieder verkaufen wollen, dann fällt beim Verkauf die Spekulationssteuer an.
Die Spekulationssteuer wird dabei auf den Gewinn bezogen, denn Sie beim Verkauf realisieren. Wenn Sie also zum Beispiel eine Immobilie für 300.000 € gekauft haben und innerhalb von 10 Jahren für 400.000 € wieder verkaufen, dann haben Sie einen Gewinn von 100.000 € erzielt, welcher versteuert wird. Dieser Wert kann allerdings noch zum Beispiel durch Veräußerungskosten oder Abschreibungen durch Vermietung gemindert werden.
Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Beträgt dieser in dem oben beschrieben Fall zum Beispiel 35%, dann müssten Sie von Ihrem Gewinn 35.000 € an den Fiskus abführen.
Befindet sich die zu verkaufende Immobilie seit 10 Jahren oder schon länger in Ihrem Besitz, können Sie den Gewinn steuerfrei realisieren.
Steuern beim gewerblichen Immobilienverkauf
Die Regelungen zu Eigennutzung und Spekulationssteuer sind jedoch nur zutreffend, wenn Sie Ihr Haus als Privatperson verkaufen. Ab 3 veräußerten Objekten innerhalb von 5 Jahren zählen Sie nach §15 des EStG bereits als gewerblicher Grundstückshändler und fallen damit unter die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.
Besonders problematisch ist dabei, dass eine Besteuerung auch rückwirkend geltend gemacht werden kann. Sprich, wenn Sie zwei Objekte verkauft haben und nun ein drittes veräußern wollen, können auch noch die Gewinnen aus den ersten beiden Verkäufen versteuert werden.
Hier gibt es jedoch verschiedene Ausnahmeregelungen. Sollten Sie zu diesem Thema Beratung wünschen, dann melden Sie sich bei mir. Seit über 20 Jahren bin ich in Dresden im Immobiliengeschäft tätig und kenne nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die steuerlichen Besonderheiten beim Immobilienverkauf.
Sonderregelung – Grundstück verkaufen Steuern
Eine Besonderheit bildet der Verkauf eines unbebauten Grundstücks. Hier kann die Spekulationssteuer nicht durch die Eigennutzung umgangen werden, denn es wird davon ausgegangen, dass ein unbebautes Grundstück auch nicht bewohnt wird. Hier wird innerhalb der 10-Jahres-Frist immer die Spekulationssteuer auf den realisierten Gewinn fällig.
Fragen zu den Steuern beim Hausverkauf in Dresden? Ich berate Sie!
Mehr als 20 Jahre Kaufe und Verkaufe ich mittlerweile Immobilien in Dresden. In dieser langen Zeit habe ich mittlerweile alle Hürden, Probleme und Fallstricke kennengelernt und Lösungswege entwickelt, um für Sie immer das beste Ergebnis zu liefern.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, dann kommen neben den Steuerfragen noch viele weitere Aufgaben auf Sie zu, für deren Lösung Sie die professionelle Hilfe eines erfahrenen und gut ausgebildeten Immobilienwirtes benötigen werden.
Grundsätzlich ist es zwar möglich seine Immobilie selber zu verkaufen. Doch ich habe schon Fälle erlebt, da verloren Verkäufer weit mehr als 15 % ihres benötigten Erlöses aufgrund von eigenen Fehlern sowie von Unwissenheit in Rechts-, Behörden- und Steuerfragen. Ich sorge dafür, dass Ihnen das nicht passiert und Sie beim Verkauf das Maximum aus Ihrer Immobilie herausholen.
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